Sosyal Konut Üretiminde Özel Sektörün Yeri

Dünyada her geçen gün konuta olan ihtiyaç artmakta ve sosyal konut politikaları barınma sorununa çözüm olmak adına ön plan çıkmaktadır. Ülkemizde alt ve orta gelir gruplara yönelik sosyal konut projeleri TOKİ tarafından günümüzde de artarak devam etmektedir. 1984 yılında yürürlüğe giren ve Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adı ile kurulan TOKİ son 23 yılda inşa ettiği sosyal konutlarla bugüne kadar 1 milyon 740 bin dar gelirli ailenin ev sahibi olmasını sağladı. Diğer taraftan Türkiye tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi olan "Yüzyılın Konut Projesi" kapsamında teslimatına Mart 2027’de başlanacak 500 bin konut ile bu sayı 2 milyon 240 bini aşacak. Aynı zamanda 2002-2025 yılları arasında ülke genelinde kamu ve özel sektör vasıtasıyla yapı ruhsatı alınarak üretilen toplam konut sayısının 15 milyon adet (yıllık ortalama 650 bin) olduğu görülüyor. Ancak ülkemizde nüfus artışı, göç hareketleri, kentleşme, son yıllar da artan mülteci, sığınmacı gibi göçmen nüfusunda yaşanan hızlı hareketler ile ekonomik sorunlar konut ihtiyacı üzerinde doğrudan etkiye sahipken; son olarak 2023 yılı Şubat ayında yaşadığımız Kahramanmaraş merkezli doğal afetin etkilediği kitlesel göç konut ihtiyacının daha da büyümesine neden olmuştur. Bu etkenler de göz önüne alındığında ülkemizde yıllık konut ihtiyacının 800 bin adet olduğu tahmin ediliyor.

Son yıllarda konut üretiminin 550 – 600 bin seviyelerinde kaldığı ve stokların hızla eridiği göz önüne alındığında, sadece kamu eliyle konut üretiminin yeterli olamayacağı diğer taraftan özel sektöründe bu noktada konut üretimine devam etmesi gerekiyor. Günümüzde hızla artan konut fiyatları, yüksek kredi oranları ve yaşam maliyetleri sadece dar gelirli vatandaşların değil orta gelir grubuna giren beyaz yakalı özel sektör ve kamu çalışanlarının da konuta erişimini zorlaştırıyor. Son yıllarda bozulan arz talep dengesini yeniden sağlayabilmek, hızla artan konut ve kira fiyatlarını dengeleyebilmek için üretimin arttırılması gerekmektedir. Yoğun ihtiyacın oluştuğu ekonomik konut üretimi için yeni çözümler gerekmektedir. Sosyal nitelikli konut arzının arttırılması ve piyasa koşullarında konuta erişmekte zorlanan kesimlere daha uygun koşullarda konut sağlanması hedeflenmelidir.  Bunun için kamu, yerel yönetimler ve özel sektör iş birlikteliğiyle yeni konut üretimini arttıracak çözümler geliştirilmelidir. Özel sektörün orta gelir grubuna yönelik konut üretiminin önü açılmalı, devletin destekleyici ve düzenleyici bir rol üstlenmesi gerekmektedir. Konut sektörünün en önemli maliyetlerinden biri arsa payıdır. Ülkemizde maliyetinin yüksekliği nedeniyle, arsaların konut üretimini engelleyici etkisini kaldırmak ve arsanın bir spekülasyon aracı olmasını önlemek için ulusal düzeyde önlemler alınmalıdır. Devlet, yerel yönetimler ve belediyeler alt yapı hizmetleri tamamlanmış yeni rezerv alanları üretimine hız vermelidir. Alt yapısı hazır arsalar belirli oranlarda “sosyal konut üretimi” şartı ile özel sektöre veya kooperatiflere uzun vadeli olarak satılabilmelidir. Toplu konut projeleri geliştirmede arsa maliyeti oranları yüzde 20 seviyelerine indirgenmelidir. Kamu tarafından sağlanan uygun arsaların açık eksiltme usulü ihaleler ile kısmen veya tamamen erişilebilir konut üretimi için özel sektöre tahsis edilmelidir. Kamu ve yerel yönetimler tarafından özel sektör marifetiyle geliştirilen konut projelerine sadece erişilebilir konut üretiminde kullanılmak üzere ek imar hakları sağlanmalıdır.  

Özellikle orta gelir gruplarının finansmana erişiminin önündeki kredi kısıtlamaları kaldırılmalı ve yüksek kredi maliyetlerine karşı tasarruf finansman sektörü önemli bir alternatif hâline getirilmelidir. Uzunca bir süredir unutulan konut kooperatiflerini canlandıracak adımlar atılmalı, kamu ve özel sektör yanı sıra kooperatifler eliyle üretim de desteklenmelidir. Türkiye’de konut yapı kooperatifleri 2000 li yıllara kadar ruhsatlı konut üretiminde yoğun olarak yer almıştır. Konut kooperatifleri yoluyla orta gelir grupları için erişilebilir konut üretimi yeniden dizayn edilebilir.  Serbest piyasa koşullarında alt ve orta gelir gruplarının konuta erişimi giderek zorlaşırken, devletin doğrudan üretici ve düzenleyici rol üstlenmesi, bu erişimi yeniden mümkün kılacak bir denge mekanizmasıdır. Bu modelin sürdürülebilirliği için kamu-özel sektör iş birlikleri teşvik edilmelidir. Devletin arsa tahsisi, altyapı desteği ve finansman kolaylıklarıyla özel sektörün üretim gücü birleştirilirse toplumun barınma ihtiyacını karşılayabilecek sosyal konut üretimine daha fazla hız verilebilir.

Soner Keleş

01.11.2025